Modelo Condo Hotel para Aldea – Complejo Rural

Imaginemos que deseamos emprender un proyecto hotelero rural de 30-40 casitas rurales de piedra. En muchas ocasiones recibimos consultas para la rehabilitación de antiguas aldeas y reconvertirlas en hoteles o centros de relajación o de proyección cultural o interpretación de la naturaleza o antiguos oficios.

No disponemos de liquidez suficiente para emprender el proyecto por nuestra cuenta, así que decidimos primero hacer de promotores inmobiliarios, diseñamos junto con el arquitecto y los consultores un proyecto muy atractivo y comenzamos a vender viviendas sobre plano con su correspondiente título de propiedad inscrito en Registro de la propiedad.

Pero…¿Qué incentivos ofrecemos al comprador de las casitas?

Por un lado, al tratarse de un proyecto en el medio rural, el coste de las casas es bastante asequible pero además, podemos optar a subvenciones para la creación de oferta turística que pueden llegar a suponer el 40% del total de la inversión.

Esto podría suponer la disminución del coste de las viviendas o el aumento de nuestra liquidez una vez se conceda la subvención para mejorar el producto o recuperar antes nuestro dinero.

Por otro lado, y aquí es donde viene, el punto interesante para ambos de la figura condo hotel, es que al comprador de la casita rural le podría  proporcionar una rentabilidad mensual, semestral o anual. Le ofrecemos una rentabilidad ya que deseamos gestionar su casa de pueblo como casa rural para turistas.

Lo normal es que al hotelero le interese que todas las casas estén en perfecto estado de revista y se encargue del mantenimiento.

 Además poco a poco, el hotel irá teniendo más presencia en el mercado, más imagen de prestigio, más clientes, más marca y de repente habrá alguien dispuesto a comprar nuestra casita por un % mayor que en una vivienda tradicional sin hotel… mucho más de lo que nos costó. Se generan unas plusvalías más altas por el hecho de tener un hotel gestionando dentro, encargándose de cuidar y mantener la propiedad y sus zonas comunes, y además entregando una cantidad mensual o anual al propietario.

De esta forma el hotelero se dedica a su negocio principal, alquilar habitaciones, se financia gracias a la venta de las casitas, y no queda hipotecado de por vida.

Para aquellos que desconozcan la fórmula del condo hotel, decir que se trata de un una estructura jurídica muy interesante pero que hoy por hoy en España no está reconocida legalmente como tal, aunque se está trabajando en ello por parte de las Administraciones. Ello no quiere decir que esta fórmula no se haya utilizado por las grandes cadenas e incluso cada vez más por promotores independientes en España.

Si alguien estuviese interesado en esta fórmula debe considerar tres aspectos básicos:

Con el vacío legal actual, es de obligado cumplimiento la división horizontal de la propiedad del hotel «casitas» para que los títulos de cada habitación se puedan inscribir en el Registro de la Propiedad. Además se debe garantizar que el uso hotelero seguirá en el futuro (20 años) y que se preservará la unidad de explotación.

Lo que no podría pretenderse es construir en suelo rústico un hotel bajo esta figura para luego vender las casitas y ya. Esta es la peor pesadilla de las Administraciones por lo que exigen una serie de garantías importantes basadas fundamentalmente en el cumplimiento de los tres aspectos claves anteriormente mencionados.  Haciendo las cosas bien, desde el punto de vista urbanístico, medioambiental, turístico y fiscal, se trata de una figura que está consolidándose cada día en el sector del sol y playa y donde desde Ruralpromo vemos una gran oportunidad de desarrollo para proyectos hoteleros rurales.